Mieter der erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen nicht zahlt, droht fristlose Kündigung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit Urteil vom 18. Juli 2012 (Az.: VIII ZR 1/11) mit der Frage beschäftigt, ob ein Vermieter dem Mieter, der nach § 560 Abs. 4 BGB erhöhe Betriebskostenvorauszahlungen nicht entrichtet, wegen § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB erst dann fristlos kündigen darf, wenn er den Mieter zuvor auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und rechtskräftig zur Entrichtung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.

Der BGH entschied, dass der Vermieter den Mieter vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen nicht zunächst auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagen muss. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters.

Das Urteil hat für Mieter erhebliche Folgen, denn nach der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung ist der Mieter nicht verpflichtet, eine einseitig nach § 560 Abs. 4 BGB erhöhte Betriebskostenvorauszahlung zu zahlen, wenn die Betriebskostenabrechnung inhaltlich mangelhaft ist (BGH, Urteil vom 15.05.2012, Az.: VIII ZR 245/11). Diese mieterfreundliche Rechtsprechung dürfte in der Praxis dazu führen, dass Mieter, die die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung für unwirksam halten, schneller die Zahlung des Erhöhungsbetrages verweigern. Der Vermieter kann dann allerdings Zahlungsklage erheben und ggf. die Kündigung wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 oder § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erklären. Im Zahlungs- bzw. Räumungsprozess ist dann die formelle und inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Ergibt die gerichtliche Klärung, dass die Abrechnung formell oder materiell unrichtig war, muss der Vermieter die Kosten tragen und die Klage wird abgewiesen. Befindet sich der Mieter allerdings im Unrecht, kann ein Mietrückstand aufgelaufen sein, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Aufgrund dessen ist es dem Mieter zu empfehlen, im Zweifel die erhöhten Vorauszahlungen unter Vorbehalt zu leisten. Er kann dann den Vermieter auf Rückzahlung der überhöhten Betriebskosten verklagen oder auf Klage auf Feststellung erheben, dass er den erhöhten Vorauszahlungsbetrag wegen formeller oder inhaltlicher Mängel der Betriebskostenabrechnung nicht schuldet. So kann der Mieter eine Klärung herbeiführen ohne das Risiko einer fristlosen Kündigung zu tragen.

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